참석인원: 운영진 3명, 회원 12명, 각 5명씩 3조로 나누어서 진행

진행방식: 각자 자기소개 후 운영진이 책에 대한 요약을 진행하면서, 책에 대한 발제 후 토론을 하고 마무리

주제도서: 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편

저자: 정태익

유튜버: 부동산 읽어주는 남자

 

전체적 책의 내용

: 이 책은 유투버 ‘부읽남’이 20대 초반, 비교적 어린 나이부터 부동산 투자를 통해 얻은 인사이트를 다소 직설적으로 표현한다. 현재의 자본주의 사회에서 월급쟁이로는 절대 부자가 될 수 없으며, 부자가 되기 위해 가져야 할 절약과 투자 마인드에 대해 비교적 이해하기 쉽게 서술했다. ‘기초편’에서는 무주택자 또는 부를 축적하고 싶은 독자들에게 동기부여 하는 것에 초점을 맞추었고, 자세한 투자 스킬은 ‘실전편’에서 다룬다.

 

본격적 책 내용을 다루기 전에

: 2020년 코로나 발생 이후로 풀린 유동성으로 부의 양극화가 심화되고 있다. 재테크에 관심을 갖게 된 시점과 계기, 현재 취하고 있는 전략을 간략히 공유한다.


1. 왜 반드시 투자해야 하는가?

 

1-1. 자본주의 사회에서 직장인은 현대판 노예제도다. 나와 내 가족을 노예를 만들 수는 없다.

 

1-2. 인플레이션이 무섭다. 월급은 물가 상승을 이기지 못한다. 내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템, 자산을 만들어라. 시작은 내 집 마련부터 하라.

 

1-3. 회사도 국가도 나의 노후를 책임져주지 않는다. 노후를 위한 구체적 목표 금액을 설정하고, 돈벌 방법을 찾는데 주력하라.

 

*발제안 1: 노후를 대비할 방법을 구체적으로 생각해본 적이 있으신가요? 현재 물가 기준 노후에 한달 얼마정도 있으면 만족할 만한 생활을 할 수 있을까요?

 

1-4. 부자 가능성 테스트
 - 목표액 설정: 집, 차, 자녀지원금의 총 합
 - 현재 재산 파악: {부동산+현금성 자산(주식, 펀드, 연금, 보험 등을 현금화)+1년 저축액*50세까지 남은 연수}–대출금
 - 목표 수익률 파악: 36*N/년 (ex)7억원을 20년 후에 6배로 불리려면 36*6(배)/20(년)=10.8%(복리 시 9.4%)
 - 목표가 벅차다면 목표액을 줄이거나 저축이나 투잡 등을 통해 투자금을 늘려라.


2. 왜 지금 투자해야 하는가?

 

2-1. 전세 절대로 살지 말아라. 전세 보증금으로 투자금이 묶여 기회비용을 날린다. 돈을 남에게 맡기지 말고, ‘소유권’을 얻는데 사용하라.

 

2-2. 부동산 시작, 책 30권부터 읽고 임장, 소액 투자로 실전에 임하라. 부동산 투자에 대해 30분 강의할 수 있으면 이론 습득은 완료된 것이다.

 

2-3. 청약 점수가 50점 이상이라면 청약에 도전해보고, 아니라면 빨리 포기하고 집 마련하라.

 

*발제안 2: 현재 본인의 주거 형태를 어떠한가요? 그 주거 형태는 부읽남이 추천하는 주거 형태에 근접한가요?


3. 투자의 출발선에서 고민하는 것들

 

3-1. 내 집 마련과 적극적인 투자 중 내 집 마련이 우선이다. 매수 여력이 안된다면 갭투자라도 하라. 아파텔도 대안이 될 수 있다.


3-2. 월세 받는 투자보다 시세차익 투자를 노려라. 고정수입이 끊겼거나 다주택자는 월세 수익을 노려도 좋다.


3-3. 래버리지를 두려워 말고 적극 활용하라. 이자 값보다 집값 상승이 더 크다.


3-4. 집값에 영향을 미치는 요소 4가지

: 국가 경제와 재정상황, 지역적 영향(해당 지역의 공급과 수요, 가구수 증감), 부동산 정책, 심리적 영항
투자 전 아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 3년간 입주 물량, 인구와 가구 수 증감을 보고 하라.
정확한 저점과 고점은 예측하기는 힘드므로 방향성을 보고 투자하라.

 

*인구 증감-부동산지인(aptgiln.com), 향후 3년입주물량-아실(asil.kr), 아파트 미분양률-국토교통부 통계누리(stat.molit.go.kr), 경매 낙찰가율-대법원경매정보(courtatuction.go.kr)

 

3-5. 결혼 시 투자 성향이 비슷하거나 이해해 줄 수 있는 배우자를 만나라.


4. 투자금 모으기 불면의 법칙


4-1. 시급이 높은 직장을 찾고, 여유시간에는 투자 공부를 하라. 버는 돈과 쓰는 돈을 정확히 파악하고 투자금을 파악하라. 목적이 있는 지출만 하고 월급의 50%이상 저축을 권장한다. 남과 비교가 되는 SNS를 끊어라.


4-2. 과도한 보험을 해지하라. 한달 보험금 몇 만원이 투자 자금이 된다.

4-3. 대출은 대출 상환기간을 길게 잡아 매달 적은 돈을 갚는게 유리하다. 단 이자가 감당이 힘들 때는 더 늘리지 말라.


4-4. 외로워야 부자가 된다. 본인의 삶에 집중하라. 성공하면 사람들이 나를 찾는다. 또한 투자 마인드를 이해하는 사람을 만나라.


*발제안 3: 철저한 소비통제를 위해서, 투자 공부시간 확보를 위해서는 외로움이 동반됩니다. 본인은 이 외로움을 견딜 수 있을 각오가 되어있나요? 견디고 있다면 어떤 마음가짐으로 실천하고 있나요?


5. 부동산 투자 개념 잡기


5-1. 빌라, 단독주택, 오피스텔 보다는 아파트가 오를 확률이 높다.


5-2. 저평가된 집을 없다. 업무지구와 가까운 위치, 편리함, 관심, 우월감을 판단하여 가격에 전가된다.

 

5-3. 강남 접근성이 최우선이다.

 

*발제안 4: 장기적으로 집입하고 싶은 지역과 그 이유를 말 해주세요.


5-4. 신축 오피스텔보다는 구축 아파트가 낫다. 오피스텔도 아파텔이나, 경매를 통해 싸게 산다면 괜찮다.


5-5. 재개발 빌라 투자는 언제 될 지 모르니 신중하고, 실거주보다는 투자의 관점으로 접근하라. 투자금이 충분하거나 다 주택자라면 재개발 빌라 투자를 노려봐도 좋다.

 

5-6. 취득세, 보유세, 양도소득세는 1주택이라면 부담스럽지 않다.


6. 부동산 시장 환경의 이해


6-1. 한국은 버블이 최고조였던 일본시장의 부동산 시장 흐름을 따라가지 않는다. 하락론 보다는 상승론을 믿고 최적의 투자처를 찾으라.

 

6-2. 인구감소는 오히려 수도권 주택 가격 상승 요인다. 떨어지는 곳은 더 떨어지고 오르는 곳은 더 오른다.

 

6-3. 정부는 규제를 통한 집값 하락을 바라지 않는다. 오른 집값으로부터의 세금확보는 정부가 바라는 바다. 정부 규제를 맹신하지 말라.


6-4. 현재는 무리한 여러 채보다는 똘똘한 한 채가 좋다. 투자금 2억 이하는 오피스텔, 빌라 혹은 경매투자. 2억~ 3억 5천은 인천 제외한 5대 광역시 상위 20% 아파트, 3억 5천~6억 5천은 인천과 경기권 상위 20%아파트, 6억 5천 이상은 서울을 노려라.


6-5. 일자리에서 가까운 경기도가 애매한 서울 투자보다 유효하다.

 

*발제안 5: 책을 다 읽고, 부동산 투자 마인드가 확실해졌나요? 현재 본인이 주택 구매를 위해 취하고 있는 전략이 무엇인지 공유해주세요. 금리 상승기에 금리에 어떻게 대응할 지도 알려주세요.


마치는 질문

: 마지막으로 즐겨보거나 추천할 만한 부동산 유튜브 하나와, 공유하고픈 부동산 관련 동영상 내용을 간략히 알려주세요.

 

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